ca | en | es | ru
+34 966 100 344
Global Abogados Barcelona y Madrid son ahora Andersen Tax & Legal

¿PUEDES PERDER TU INMUEBLE SI NO LO INSCRIBES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?

¿PUEDES PERDER TU INMUEBLE SI NO LO INSCRIBES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?

PERDIDA VIVIENDA

María Martín Robles.

 

La respuesta a simple vista parece clara, no. Y esto es porque en España la inscripción del título, que tratándose de bienes inmuebles suele ser una escritura pública, en el Registro de la Propiedad, es voluntaria y meramente declarativa.

Pero, y a pesar de ello, la realidad es muy diferente a la teoría y sí puedes perder tú propiedad si no la inscribes en el registro.

 

Pongo un ejemplo de un caso real:

Cliente extranjero, que mediante un poder notarial realiza un mandato a un intermediario para que en su nombre adquiera una vivienda de veraneo. El mandatario siguiendo sus instrucciones compra la vivienda ante notario. No obstante, el mandatario cambia de nombre los impuestos y recibos, pero, y sin explicación alguna, no inscribe la vivienda a nombre del cliente en el Registro de la Propiedad. Circunstancia que, por cierto, no le comunica al cliente, pensando este que todo es correcto.

 

La vivienda se compró libre de cargas, pero 9 años después de la adquisición el vendedor es embargado por un banco debido a una deuda. El banco investiga los bienes del vendedor y encuentra la vivienda del cliente extranjero aún a nombre de vendedor. Por su puesto, el banco va a por la vivienda, y se inicia el procedimiento de embargo, del cual el comprador extranjero y actual propietario no tiene conocimiento alguno, porque a parte de vivir en el extranjero y pasar en España pocos meses al año, no habla castellano.

 

El vendedor, desaparecido de la faz de la tierra, no se pone en contacto con el comprador y actual propietario, por lo que nadie le comunica al banco ni mucho menos al juzgado que la vivienda ya no es propiedad del vendedor, aunque siga apareciendo como suya en el Registro de la Propiedad. Y sobra decir, que nadie le comunica al comprador lo que está pasando con su vivienda, la cual, por cierto, sigue disfrutando con total normalidad en las estaciones más frías de su país.

 

Por otra parte, y debido a que en el Registro consta el vendedor como titular del bien, el juzgado presume que el banco actúa con buena fe y que piensa que el vendedor es el propietario del bien, hecho que dificulta, como explicaremos, cualquier actuación por parte del verdadero propietario contra el segundo adquisidor de la vivienda.

 

Finalmente, la vivienda sale a publica subasta y el banco se la adjudica, inscribiéndola a su nombre en el Registro de la Propiedad. Y tras la adjudicación y la inscripción del banco, el primer comprador perdió absolutamente todas sus opciones.

Y aquí viene el desastre…

Meses después de la adjudicación de la vivienda por parte del banco el comprador se percata de lo sucedido, y contacta con un abogado en España que decide erróneamente interponer una Acción declarativa de dominio y una acción reivindicatoria, ambas tratadas por la jurisprudencia con base en el artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 609 del mismo Código.

 

Acción declarativa de dominio: Dicha acción no está regulada en el Código Civil, pero tiene como objetivo que se reconozca por el Juzgado, en el procedimiento judicial de embargo iniciado por el banco, en este caso, que el demandante es el propietario de un inmueble frente al demandado (banco) que discute o se atribuye el derecho de propiedad.

 

Acción reivindicatoria: Mediante esta acción, el propietario no poseedor hace efectivo su derecho a exigir la restitución de la cosa del poseedor no propietario.

 

Dichas acciones son erróneas porque como disponen los siguientes artículos, no caben una vez el segundo adquisidor ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad:

 

El articulo 32 de la Ley Hipotecaria dispone:

 

“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”

 

Y el articulo 34 de la misma Ley y en el que se basó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia dispone:

 

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”

 

Estos dos artículos son la base de la seguridad jurídica del sistema patrimonial previsto en nuestra legislación.

 

Sobre la situación descrita el Tribunal Supremo ha declarado que si se produce una venta que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y posteriormente, por el titular registral que ya no es propietario (porque había hecho una transmisión antes a un adquirente que en este momento aún no ha inscrito), se produce una segunda transmisión por venta o por embargo, ello da lugar a la llamada adquisición a “non domino” por el segundo comprador, que queda protegido con preferencia frente al primer comprador, y además da lugar a una pérdida de la propiedad por el primer comprador.

 

Parece injusto, ¿verdad?

 

Pues así es, y todo ello en virtud de la Seguridad Jurídica colectiva.

 

Esta seguridad se consigue haciendo que el Registro de la Propiedad “certifique”, frente a cualquiera, quién es el real propietario de un inmueble, de manera que quien sostenga lo contrario deberá demostrarlo.

 

Teniendo una escritura pública de compraventa, parece fácil demostrarlo, pero no lo es:

La única arma que existe frente a esta doctrina es probar la mala fe del segundo comprador o adquisidor, algo harto complicado, es decir, probar en juicio que el segundo comprador o el banco, en el ejemplo, sabían que la vivienda no era del comprador y aun así la adquirió.

 

Pero no todo está perdido si se actúa a tiempo, el comprador tuvo opciones que debido a su desconocimiento del procedimiento judicial de embargo perdió:

 

A parte de las interpuso el abogado fuera de plazo, pudo haber interpuesto la famosa tercería de dominio, la cual hubiera prosperado siempre que se hubiera interpuesto antes del momento de la adjudicación del bien por parte del banco, pero no se hizo.

 

El cliente tuvo posibilidades de recuperar su vivienda hasta que el banco se la adjudicó y la inscribió a su nombre.

 

En la actualidad, el cliente/comprador ha perdido su vivienda y la única acción posible que le queda para resarcir su pérdida es la de instar una acción de responsabilidad civil del mandatario verbal, que incumplió su encargo. Pero la vivienda es del banco.

 

Por tanto, y como moraleja de esta triste y desalentadora historia les recomiendo encarecidamente que inscriban sus inmuebles en el Registro de la Propiedad que corresponda.